Jdi na obsah Jdi na menu
 


NIMBYsté argumentují tím, že nabídky nových domů nečiní města dostupnější. Mýlí se

9. 5. 2020

[Autor Christian Britschgi. Vyšlo na Reason.com dne 2. IV. 2019]

 

Poznámka: „Spojení písmen NIMBY je akronym, tvořený počátečními písmeny anglických slov Not In My Back Yard, tj. česky „ne na mém dvorku“. Charakterizuje postoje lidí, kteří odmítají, aby nějaká obecně spíše prospěšná nebo dokonce nezbytná stavba byla nablízku jejich domova.“ (Česká wikipedie, heslo „NIMBY“)

 

Myšlenka, že města by byla dostupnějšími misty pro život, kdyby byla povolena větší výstavba bytů je jak pozoruhodně jednoduchá tak pozoruhudně kontroverzní. Když se noviny „Los Angeles Times“ dotazovaly voličů nakonci roku 2018 po příčinách nedostatku obecního bydlení, jen 13 % identifikovalo nedostatek nových bytových domů jako primární faktor, za záležitostma jako je nedostatek cenové kontroly nájmů anebo zahraniční spekulanty s nemovitostmi. V Seattlu průměrní středostavovští aktivisté argumentovali proti úsilí městské rady dovolit vyšší, hustější stavby v některých sousedstvích na základě toho, že se tím problém dostupnost (bydlení) zhorší a nikoliv zlepší. 

 

Stejný bod byl rozvinut mnohem levičovější Losangelskou nájemnickou unií (Los Angels Tenants Union), která argumentuje v nedávné v eseji v „Medium“, že nová tržní výstavba bytů „nevede k nižším cenám bytů, ale spíše urychlí gentrifikaci a vysídlení.“ Právě dnes noviny „The Wall Street Journal“ nabídly ohromující výtku k tomuto argumentu profilem jednoho města, které demonstruje, že volná tržní bytová politika opravdu může fungovat: Tokio. Dle novin japonské hlavní město s nějakými 13 miliony obyvateli spatřilo v roce 2018 počátek výstavby 145 tisíc nových bytů – více než New York City, Los Angels, Houston a Boston dohromady. Země jako celek zvládla přidat skoro tolik nových bytů jako USA, přestože má (ani ne) polovinu obyvatel. 

 

Všechny tyto nové byty držely nájmy relativně při zemi, s průměrnými náklady na nájem dvoupokojového bytového apartmánu v Tokiu pohybujícího se okolo 1 000 dolarů za měsíc za minulou dekádu. To je docela dost pod cenou nájmu za dvou pokojový apartmán řekněme v Los Angeles (1 750 dolarů), New York City (2 500 dolarů) nebo San Franciscu (3 110 dolarů). Článek novin Financial Times z roku 2016 si podobně všímá, že zatímco ceny domů se více než zdvojnásobily v San Franciscu (kde nyní přes 80 % domů má hodnotu přes více než 1 milion dolarů), ceny bydlení v Tokiu sotva stouply. Tokio a japonská města všeobecně uspěla v tom, aby byla dostupná díky větší výstavbě. Tyto města uspěla v rozsáhlejší výstavbě v omezení regulací, které zdržovaly nebo zakazovaly výstavbu nových bytových domů. 

 

Dle uvedeného článku z dnešních „The Wall Street Journal“ japonská vláda provedla vymetení stavebního zákona na přelomu století, dovolujíce větší, hustější stavby domů a zmocňujíce soukromé poradce k vydávání stavebních povolení, v podstatě vytvořila „volné obchodní zóny“ pro nový rozvoj, slovy jednoho odborníka. Vskutku, zatímco americká města mají stovky oddělených územních kategorií, které neustále kontrolují jaké aktivity se můžou odehrávat na jednotlivém kusu země, Japonsko má jen 12 územních kategorií, které toho také více připouštějí. V Japonsku může být bydlení pořád postaveno na půdě zónované pro komerční a průmyslové použití, zatímco i nejvíce residenční zónování povoluje malé obchody a kanceláře. Srovnejme to s některými americkými městy, kde regulace územního plánování dovolují pro příklad restauraci na pozemku komerčně zaměřené zóny, ale už ne jiný byznys. Také ohromně napomáhá věcem ten fakt, že v Japonsku je nejrozvinutější právo zásluhy (by right), znamenající, že dokud váš projekt je v souladu se základním územním plánem, máte právo stavět. Mnoho měst v USA poskytlo úředníkům volnost k odmítání projektů, tedy něco co zdržuje souhlas s novými stavbami a láká NIMBYismus všeho druhu.

 

Ve zkratce, Japonsko a Tokio jsou živoucím důkazem toho jak moc svobodný trh ohledně používání pozemků a výstavba může města udržet cenově dostupná, i když jejich populace roste. Naneštěstí žádné americké město se ani neblíží k tomu, aby uchopilo japonskou reformu územního plánování. Místní správy jsou často příliš zavázány stávajícím držitelům domů (které dráždí to, že nové stavby sníží hodnotu jejich vlastnictví [anebo nedojde až k tak velkému nárůstu jejich hodnoty k jakému by bez nových staveb došlo, pozn. autora] nebo protirozvojovým aktivistům (kteří se často intenzivně snaží držet síly gentrifikace u ledu) na to, aby přijaly deregulace v tokijském stylu. Úsilí přesunout více rozhodnutí o územním plánování na státní úroveň – kde mohou převažovat zájmové skupiny usilující pro rozvoj – se střetly s tvrdou opozicí. Zdá se, že Japonsko vyřešilo tento problém tím, že z územního plánování udělalo národní záležitost. Pokud vezmeme v úvahu ústavní nastavení USA, tak to není ani proveditelné ani žádané. To znamená, že přinejmenším v krátkém období, města USA budou dražší. Mnoho viny za rostoucí ceny bude i nadále padat nikoliv na restriktivní regulace týkající se nových budov, ale na samotné nové budovy.