Regulace nájmů v Berlíně a její důsledky
Berlín na pět let zmrazí výši nájemného. V Německu jde zatím o nejdalekosáhlejší opatření proti rychle rostoucím nájmům. Zákon počítá s tím, že lidem, kteří žijí v nájmu, nebude možné cenu za něj zvýšit po dobu pěti let od 18. června 2019. Pro zpětnou platnost opatření se berlínská koalice rozhodla proto, aby se během příprav zákona nájmy na poslední chvíli nezvedaly." (1). Návrh jde ovšem ještě dále a po devíti měsících od nabytí účinnosti (polovina února) na byty do nichž se lidé nastěhovali do roku 2014, bude platit omezení výše nájmu v závislosti na jejich stáří a vybavení, a to jen za ceny v rozmezí 3,92 až 9,8 eur za metr čtverečný (za měsíc). Pokud bude cena o 20 a více procent vyšší, může se nájemník domáhat nápravy. Majiteli bytu v takovém případě bude hrozit pokuta až astronomického půl milionu eur (2). Tyto ceny stanovené zákonem jsou tak v některých oblíbených městských částech výrazně pod tržní úrovní dnešních nájmů (i 15 a 17 euro za metr čtverečný). Aktuální nabídka pronájmů překračuje nové cenové hranice v některých městských částech i o 7 až 11 eur za metr čtverečný (3). Nová regulace se má týkat prý 1,5 milionu bytů a má být v platnosti po dobu pěti let (4).
Podpořte tento web
V minulosti bylo dobrým zvykem považovat retroaktivní právní akty za bezpráví. Za něco, co se mohlo nanejvýše tak vyskytnout v době nacionálního socialismu či komunismu. Člověk nemůže ovlivňovat své minulé jednání na základě zákona, který vznikne v nějaké budoucí době. Zmíněný zákon bude zřejmě napaden u soudu, i když z toho důvodu, že nájmy může regulovat jen federální německá vláda (5). Za pět let v závislosti na hospodářském vývoji, který není v případě velkoměst úplně předvídatelný (někdy poptávka po bydlení v těchto městech roste i během doby hospodářských krisí, a to tím jak si zde lidé z jiných oblastí snaží opatřit pracovní místo i za cenu dojíždění, někdy naopak opadne), bude zřejmě cenová úroveň nájmů ještě výše díky inflaci a různým stavebním regulacím, které omezují výstavbu nových bytů (staré letiště Tempelhof). A to i v případě hospodářské krise, protože způsob boje s hospodářskými krisemi spočívá v podobě "tištění" dalších peněz, což se dříve nebo později projeví ve vzestupu cen. Po pěti letech by tedy muselo v Berlíně dojít k velkému skokovému nárůstu cen nájmů. Což nezní jako něco, co by politici byli ochotni dovolit. Nejspíše by se program regulace nájmů prodlužoval anebo by ceny byly zvyšovány jen o něco.
Politici sice plánují výstavbu více než 60 tisíc bytů v nadcházejících letech. Ale fakticky v minulosti řadu bytů město prodalo, protože potřebovalo peníze (6). Pokud přijde hospodářská krise, je pravděpodobné, že se toho postaví velmi málo. Soukromí investoři o výstavbu nájemního bydlení nebudou jevit velký zájem. Sice se regulace (snížení) cen netýká nových bytů, ale i u nich budou nájmy po dobu 5 let zmrazeny. Podnikatelé si nebudou moci být navíc jisti stran toho, že po čase nebudou nájmy i v těchto nových bytech uměle sníženy. V případě snížení zisku či jeho vymizení zmizí i motivace podnikatelů budovat nové nájemní byty, protože to prostě nic nenese. Svoje peníze tak podnikatelé raději investují jinde - v jiném podnikání, které nese kladné příjmy čili nějaký zisk. Tamtéž se přesunou výrobní faktory (práce, půda a kapitálové statky). Málo specifické výrobní faktory se budou snažit dostat do - z jejich pohledu - druhého nejlepšího použití a utrpí jen malé ztráty. Specifické výrobní faktory budou rovněž směřovat týmž směrem, ale utrpí věší ztráty a určitá část z nich bude zřejmě muset být zcela odepsána, protože je v jiném odvětví nelze nijak upotřebit.
Podnikatelé rovněž nebudou investovat do modernizací stávajícího bytového fondu, a tím se pokusí obnovit původní vyšší zisku z nájmu či se alespoň se vyhnout ztrátě či svoji ztrátu snížit. Výsledkem bude za čas zanedbanost bytového fondu a špatně fungující služby pro nájemce. Typicky bude narůstat míra jejich stížností na nefungující vodovod, elektřinu, odpady, zatékání do domu, opadávající fasády apod. Je i možné, že v některých případech se budou majitelé bytů, se těchto snažit zbavit (a to je možná i cíl města). Teoreticky by je pak mohlo vykoupit město, pokud bude míti ovšem za co. Americký ekonom a spisovatel Henry Hazlitt ve své slavné knize "Ekonomie v jedné lekci" kdysi k tomuto tématu napsal: "Především, dokud nebude povoleno odpovídající zvýšení nájemného, nebudou se majitelé bytů namáhat přebudovávat byty nebo je jakkoliv vylepšovat. Dokonce, když je regulace nájemného obzvláště nerealistická nebo tíživá, majitelé bytů ani nebudou udržovat pronajaté domy nebo byty v přijatelném stavu. Nejenom že nebudou mít ekonomickou motivaci se takto chovat, nemusí na to mít prostředky. Zákony regulace nájemného, mimo další účinky, vytvářejí zlou krev mezi majiteli, nucenými akceptovat minimální návratnost nebo i ztráty, a nájemníky, nelibě nesoucími neschopnost majitelů provádět přiměřené opravy." (7).
Přičemž to, že nájmy rostou nemusí ještě nutně znamenat neřešitelnost situace z pohledu nájemníků. Jak upozorňoval Henry Hazlitt, pokud budou pronajímatelé zvyšovat nájmy, tak aby odrážely inflaci a skutečné podmínky nabídky a poptávky, jednotliví nájemníci se přizpůsobí nájmem menšího bytu. Ostatním to umožní sdílet nedostatkové byty. Stávající množství bytů tak poskytne přechodné ubytování více lidem do té doby, než bude postaveno vícero bytů (8). Pokud k tomu nedojde tak vývoj bude následující: "Vzhledem k nízkému regulovanému nájemnému ve starých budovách budou stávající nájemníci zákonně chránění proti zvyšování nájemného a motivováni neefektivně využívat obytný prostor, ať už se jejich rodiny zmenšily jakkoliv. Tím se bezprostřední tlak nové poptávky soustřeďuje na relativně málo nových budov. Nájemné je v nich nejprve tlačeno na mnohem vyšší úroveň, než by dosáhlo na zcela volném trhu." (9) To znamená, že nově příchozí mají smůlu a budou čelit vyšší ceně. Stejně jako to, že třeba jeden či dva důchodci obývají třípokojový byt, zatímco mladá rodina se dvěma dětmi se tísní v 2+1 anebo dokonce v 1+1.
Pokud se vrátíme k proponované výstavbě 60 tisíc bytů. Tak Hazlitt k podobným úvahám píše, že: "Vláda tedy zahájí gigantický program výstavby - samozřejmě z peněz daňových poplatníků. Domy jsou pronajímány za sazby, které neumožňují uhradit náklady výstavby a provozu. Obvykle vláda platí roční dotace buď přímo nájemníkům v podobě nižšího nájemného, nebo stavitelům či správcům státních bytů. Ať je uspořádání na papíře jakékoliv, nájemníci ve státních bytech jsou dotováni zbytkem populace. Část jejich nájemného za ně platí jiní. Byli vybráni ke zvýhodněnému zacházení." (10) K tomu lze ještě dodat, že takové sociální bydlení bývá spojeno s nemalým množstvím korupce. Pro příklad anglická vláda odhadovala, že 60 tisíc nájemců, kteří bydlí v obecních nájmech (na které existují pořadníky čekatelů) má vlastní bydlení. Dále mezi chudými se nalézal třeba bos strojvůdcovských odborů Bob Crow nebo bývalý předseda Camdenského koncilu (rady) a později labouristický poslanec Frank Dobson (11). A pokud zrovna nejde o případ korupce, tak na byty mají přednostní nárok zpravidla ti nejchudší, kteří ovšem zároveň patří dost často mezi nepřizpůsobivé anebo imigranty, kteří jsou v některých případech i nepřátelští k hostitelské společnosti. Pracující se mzdou kolem průměru či mediánu, nemusí na sociální bydlení vůbec dosáhnout, přičemž ale z jeho daní se poskytuje bydlení jiným. O to je jeho příjem po odražení daně menší. Paradoxně mu tak zbude na nájem anebo pořízení vlastního bydlení o něco méně prostředků.
Poznámky:
(1) Ekonom číslo 6, 6. II. 2020, str. 8.
(2) Tamtéž.
(3) Tamtéž.
(4) Berlin Freezes Rents for 5 Years in a Bid to Slow Gentrification. The New York Times, 31.I. 2020. Viz zde.
(5) Tamtéž.
(6) Tamtéž.
(7) Hazlitt, H. Ekonomie v jedné lekci. Praha: Liberální institut 1999, str. 124.
(8) Tamtéž, str. 122.
(9) Tamtéž, str. 123.
(10) Tamtéž, str. 125.
(11) Council houses are homes for the poor, not assets for the rich, The Evening Standard 15. 5. 2012, s. 14, viz i zde (přístup III/2014): http://www.standard.co.uk/comment/comment/council-houses-are-homes-for-the-poor-not-assets-for-the-rich-7753566.html. Viz i anglická wikipedie, heslo „Frank Dobson“. Camden je část Londýna.