Stránky Ludwiga von Misese Morava a Čechy

Programové prohlášení současné vlády obsahuje v kapitole věnované zemědělství závazek, že koalice připraví zákon o předkupním právu na zemědělskou půdu pro aktivní zemědělce. Má se tím tak zabránit spekulaci se zemědělskými pozemky a zajistit to, že tyto pozemky se dostanou do rukou těch, co na nich hospodaří. Dle zpravodajského webu „Seznamzpravy“ je v České republice celkem téměř 4,2 milionu hektarů zemědělské půdy, z toho 72 procent zemědělské půdy je pronajímáno. Na svém hospodaří zejména rodinné farmy a naopak větší zemědělci jsou častěji vázáni pachtovními smlouvami, kdy si pole pronajímají od vlastníků, kteří nemají zájem na nich sami hospodařit [1]. Problém však je to, že předkupní právo narušuje soukromé vlastnictví vlastníků půdy. 

Předkupní právo na pozemek, pokud má býti efektivní, musí omezovat možnost majitele pozemku s daným pozemkem nakládat. A to, co se týká jeho prodeje. Majitel pozemku, pokud bude chtít daný pozemek prodat ho musí prvně nabídnout tomu, kdo aktuálně na daném pozemku hospodaří. A teprve, pokud nedojde k dohodě o prodeji tohoto pozemku ho může nabídnout někomu dalšímu. Zpravidla je takovéto opatření doprovázeno nějakou lhůtou, v rámci které se má nájemce rozhodnout, zda využije svoje privilegium a pozemek od majitele odkoupí anebo ne. Už to samozřejmě poněkud omezuje dispozici majitele s pozemkem. Protože pokud chce majitel pozemku realizovat obchod během krátké doby, tak aby měl možnost se dostat rychle k penězům, tak mu v tom předkupní právo brání. Protože prodlužuje dobu za jakou se majitel zemědělského pozemku dostane k penězům (pakliže tedy nedojde k rychlé dohodě s pronajímatelem, který má předkupní právo).

Dále platí, že návrh zákona může množství spekulací s pozemky možná snížit, ale ne tolik o kolik by si člověk myslel. Zemědělský pozemek se dle obhájců předkupního práva dostane do rukou toho, kdo na něm aktuálně hospodaří a má tedy jistou logiku předpokládat to, že takový nabyvatel na daném pozemku bude hospodařit i na dále. Ve skutečnosti tomu tak však být nemusí. Jednak může dojít ke změně v hospodářské situaci, která povede k tomu, že nabyvatel pozemku se ho zbaví ve prospěch někoho jiného. Třeba z důvodu svých hospodářských ztrát, z důvodu vzestupu ceny daného pozemku, čehož může nový vlastník využít k jeho prodeji, kvůli změnám v zahraničním obchodě se zemědělskými produkty apod. Za druhé k tomu může přispět samotné předkupní právo na zemědělské pozemky. A sice pokud bude nastaveno tak, že nájemce se dostane relativně levně k zemědělskému pozemku, který si dosud pronajímal. V tomto případě se totiž před ním otevře množnost jednorázového výhodného prodeje nabytého zemědělského pozemku za vyšší cenu [2]. Pak už závisí jenom na jeho preferencích, zda danou možnost výhodného prodeje využije anebo ji nevyužije. Omezení spekulací s pozemky tedy může být pomocí předkupního práva jen částečné.

Samozřejmě důležitá je i cena, kterou by případně doprovázel přednostní prodej. Aktuálně není zcela jasné, jak bude zákon o předkupním právu na zemědělskou půdu pro aktivní zemědělce vypadat.  Tudíž ani není jisté, jak to bude vypadat s cenou zemědělské půdy v případě jejího přednostního prodeje. Web „Seznamzpravy“ třeba ve výše uvedeném článku uváděl, že návrh Zemědělského svazu říká, že prodejce pozemku bude muset svůj úmysl oznámit Státnímu pozemkovému úřadu, a ten osloví nejprve státem vyjmenované zájemce. Pokud takový zájemce předloží nabídku, která bude cenově srovnatelná s ostatními zájemci, dostane ze zákona přednost [3]. Takové opatření znamená vedle nějaké ztráty času i nárůst byrokracie, což znamená i nějaký nárůst nákladů na státní správu, v tomto případě nárůst nákladů na provoz Státního pozemkového úřadu, který bude potřebovat zřejmě další zaměstnance, další kanceláře, další počítače a jiné vybavení. Bohužel z uvedeného není možné přesně dedukovat, jak by podle takového návrhu měl přesně přednostní prodej půdy fungovat. Ale, pokud by opravdu platilo, že Státní pozemkový úřad osloví státem vyjmenované zájemce, a pokud současný nájemce nabídne cenu srovnatelnou s ostatními zájemci a pozemek získá, tak za prvé je otázkou, o jak moc srovnatelnou cenu půjde. Je cena 999 000 Kč srovnatelná s cenou 1 000 000 Kč nabízenou jiným zájemcem? Anebo už srovnatelná není? A pokud je srovnatelná, copak s cenou třeba 950 000 Kč nebo 900 000 Kč? Slovo srovnatelný neznamená stejný, ale spíše slovo podobný. Je také otázka toho jak se Státní pozemkový úřad dostane k cenovým nabídkám ostatních zájemců. Bude je sám oslovovat? Pokud ano, co když úřad osloví ostatní zájemce, kteří budou jen velmi vlažní a neosloví naopak ostatní zájemce, kteří budou naopak jevit velký zájem o daný pozemek? Pak by bylo docela jisté, že pozemek získá nájemce. Pokud úřad osloví ostatní zájemce s velkým zájmem, bude mít asi nájemce smůlu. Z logiky věci by se tím Státnímu pozemkovému úřadu vkládalo do rukou dost velká moc. Dobyvatelé renty by měli zpozornět, protože se tu pro ně potencionálně může otevřít zajímavá bonanza. Možná však, že ostatní zájemce si bude shánět sám vlastník pozemku. Uvidíme.    

Dle České televize ministerstvo zemědělství podle šéfa resortu Martina Šebestyána (za SPD) předloží návrh zákona o předkupním právu pro zemědělské pozemky. Ve hře jsou teď dvě podoby – jedna z nich by zavedla předkupní právo těch, co na pronajatých pozemcích hospodaří. Podle kritiků jde o prolomení vlastnického práva a pomohlo by to hlavně velkým holdingům. Předkupní právo by nutilo vlastníka půdy při zamýšleném prodeji ji nabídnout nejprve tomu, kdo na ni hospodaří. Prodat ji někomu jinému by bylo možné až poté, co nájemce nabídku odmítne. Konkrétní parametry zatím známé nejsou [4]. Nepříliš jasné sdělení nám sděluje, že existují dvě podoby zákona o předkupním právu. Jedna z nich by zavedla předkupní právo těch, co na pronajatých pozemcích hospodaří a druhá podoba není ani nijak rozvedena. Možná by však mohlo jíti o předkupní právo ve prospěch zemědělského stavu jako celku? Prvně se nabídne zemědělská půda zemědělcům? Těžko říci. I v tomto případě by však bylo nakládání s majetkem ze strany vlastníka omezeno. 

Dále je nutné se také podívat na to, kdo je v současnosti nájemcem zemědělské půdy. Jsou to zemědělci a tedy by měly takové opatření obecně vítat, ale přesto tomu tak není. Respektive mezi zemědělci jsou dosti velké rozdíly v posuzování této věci. Je logické, že zemědělci, kteří hospodaří na vlastním a mají v nájmu málo zemědělské půdy, z takovéhoto opatření nebudou míti moc radost. Zvláště pokud by do budoucnosti chtěli nějakou zemědělskou půdu přikoupit. Naopak zemědělci, kteří hospodaří především na pronajaté půdě, budou takovýto zákon o předkupním právu nesjpíše vítat. Soudí se, že vesměs jsou aktuálními nájemci půdy především velké firmy. Jako třeba Agrofert premiéra An. Babiše. Dále jde o firmy JTZE, Úsovsko, RHEA Holding, Agro 2000 a Rabbit Trhový Štěpánov [5]. Je celkem běžné, že ten, kdo je u moci, si snaží pomocí politiky vylepšit svoji vlastní hospodářskou pozici, a to zpravidla až v první řadě. Stojí na tom i celá jedna ekonomická škola (Teorie veřejné volby). Stejně tak je běžné, že političtí odpůrci a jejich mediální spomocní se toho snaží využít, aby na toto vylepšování vlastní pozice upozornili a případně se sami v budoucnosti kvalifikovali do nějaké vládní funkce a vylepšovali lépe a jinak, a to zpravidla až v první řadě ve svůj prospěch. Takhle to nějak reálně docela často funguje. Logicky se tak do centra pozornosti dostává postava Andreje Babiše a jeho Agrofert případně i jiné velké ryby v oboru. Ale nějaká souhrnná data, která by jednoznačně řekla, že vítězem budou především velké firmy v oboru jsem k této skutečnosti zatím bohužel nenašel. Tudíž aspoň teoreticky ze zákona o předkupním právu pro zemědělské pozemky mohou těžit i jiné než pouze velké zemědělské podniky. Existují určité avšak nepřímé indicie, které by naznačovaly to, že tím, kdo na předkupním právu nejvíce vydělá budou právě velké zemědělské firmy. Například to, že jsou to většinou velké zemědělské firmy, který takový zákon podporují. Naopak malé a střední firmy ho spíše nepodporují. To plyne třeba z toho, že Asociace soukromého zemědělství ČR (ASZ ČR), která sdružuje menší až středně velké firmy (do 1 000 obhospodařovaných hektarů), tento záměr na předkupní právo dost kategoricky a dlouhodobě odmítá. Na svém webu k tomu přímo píše: „Velké zemědělské podniky v čele s holdingem Agrofert by si zákonným předkupním právem na půdu upevnily svůj dominantní vliv, současným vlastníkům by se naopak jejich majetek znehodnotil. Snaze o zásadní omezení vlastnických práv ovšem z neznámých důvodů sekundují nevládní organizace zastupující část ekologických zemědělců a mladých agrárníků.“ [6]. Něco by mohlo napovědět i využití obhospodařované zemědělské půdy. Dle České statistického úřadu využívají fyzické osoby celkem 1 080 368 hektarů zemědělské půdy, kdežto právnické osoby využívají 1 866 774 hektarů zemědělské půdy. Obchodní společnosti z toho 1 785 004 hektarů a družstva 624 349 hektarů [7]. Obchodní společnosti hospodaří v zemědělství na větší ploše zemědělské půdy než fyzické osoby a tedy je více pravděpodobné to, že budou častěji i mezi pronajímateli půdy. Jde však jen o nějaké nepřímé důkazy a ne přesnější data. 

Předkupní právo na zemědělskou půdu může za určitých podmínek snížit hodnotu pronajímané zemědělské půdy jejich současným vlastníkům. Ale záleží především na tom, jak bude navrženo, a to zejména, co se týká ceny. Aktuálně to nevíme. Pokud bude aspoň nějak účinné (v tom smyslu, že půdu získá současný nájemce snadněji a za nižší cenu), tak bude snižovat možnost vlastníka dosáhnout výši ceny jinde. Tj. vlastník bude za existence předkupního práva schopen dosáhnout pouze nižší ceny, než by mohl dosáhnout bez existence předkupního práva na zemědělskou půdu. Tím dojde za prvé ke snížení hodnoty majetku v držení současného vlastníka, přičemž toto snížení nemá současný vlastník na koho přenést. Pokud bude chtít totiž svoji pronajímanou zemědělskou půdu prodat, tak ji prodá již jen za sníženou cenu. Stejně pokud si bude chtít vzít úvěr a bude za něj ručit zemědělskou půdou, kterou pronajímá, tak dostane méně výhodné úvěrové podmínky. A tak podobně. Vlastník zemědělské půdy, která je pronajímána, tak bude každopádně existencí (účinného) zákona o předkupním právu poškozen, protože mu bude státním aktem snížena hodnota jeho majetku. V tomto mají někteří kritici takového zákona pravdu. Je však paradoxní, že někteří z nich sami navrhují jiná opatření, která budou míti prakticky stejné dopady. Pro příklad Veronika Vrecionová poslankyně Evropského parlamentu za ODS ve svém komentáři poté, co napíše, že jde v případě předkupního práva o velmi citelný zásah do vlastnického práva‘, napíše, že chceme-li půdu chránit, máme vymáhat protierozní pravidla a bránit jejímu zbytečnému zastavování [8]. Taková ochrana může ovšem také docela klidně omezit nakládání vlastníka s jeho vlastním pozemkem a snížit hodnotu daného pozemku. 

Do jisté míry je předkupní právo na zemědělskou půdu u nás i docela zbytečné. Postupně totiž dochází k přesunu půdy k zemědělcům a k tomu, že ubývá zemědělské půdy, která je pronajímána. Zatímco roku 2005 tvořilo hospodaření na pronajaté půdě skoro 86 % rozlohy zemědělské půdy, roku 2023 to bylo necelých 72 % [9]. Dochází tady k pomalému ale postupnému posunu ve prospěch vlastnictví půdy samotnými zemědělci. Nechme to tedy tak být.

[1] Vláda chystá sporný zákon. Vlastníkům by omezila svobodu při prodeji půdy [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026): https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-trendy-analyzy-vlada-chysta-sporny-zakon-vlastnikum-by-omezila-svobodu-pri-prodeji-pudy-291310
[2] Půda se tak můžeme samozřejmě dostat i mimo zemědělské použití. Třeba může sloužit jako stavební místo. Ale v tomto případě musí její vlastník podstoupit další a další procedury. 
[3] Tamtéž.
[4] Chystaný zákon o předkupním právu podle kritiků přihrává agrokoncernům [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026): https://ct24.ceskatelevize.cz/clanek/domaci/chystany-zakon-o-predkupnim-pravu-podle-kritiku-prihrava-agrokoncernum-376848
[5] Data: chystaný zákon o předkupním právu by přihrál půdu agrokoncernům. Nejvíc si jí pronajímá Agrofert [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026):  https://www.irozhlas.cz/zpravy-domov/predkupni-pravo-zemedelstvi-pronajem-pudy-pacht-zahranicni-vlastnici-spekulanti_2606290620_jab
[6] U předkupního práva na zemědělskou půdu je klíčová otázka, komu nejvíce prospěje [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026):  https://www.asz.cz/clanek/16085/u-predkupniho-prava-na-zemedelskou-pudu-je-klicova-otazka-komu-nejvice-prospeje/
[7] Využití obhospodařované zemědělské půdy v právních formách [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026): https://csu.gov.cz/docs/107508/9d55f6a6-3783-6175-aee9-1c982928c8b8/27015124070.pdf?version=1.1.
[8] KOMENTÁŘ Veroniky Vrecionové: Půdu je třeba chránit. Ne však před jejími vlastníky [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026): https://cnn.iprima.cz/komentar-veroniky-vrecionove-pudu-je-treba-chranit-ne-vsak-pred-jejimi-vlastniky-519861.
[9] Data: chystaný zákon o předkupním právu by přihrál půdu agrokoncernům. Nejvíc si jí pronajímá Agrofert [online, 2026]. Dostupný z (přístup VIII/2026): https://www.irozhlas.cz/zpravy-domov/predkupni-pravo-zemedelstvi-pronajem-pudy-pacht-zahranicni-vlastnici-spekulanti_2606290620_jab.